بیمه زلزله اجباری در ترکیه (داسک): راهنمای کامل ۱۴۰۵ برای خریداران ملک

روز امضای سند ملکی که در استانبول خریداری کرده‌اید، بدون یک مدرک مشخص، دفتر تاپو اصلاً اجازه ثبت نهایی را نمی‌دهد: بیمه زلزله اجباری داسک. بسیاری از خریداران ایرانی این موضوع را فقط همان روز، پای میز ثبت سند، متوجه می‌شوند.

این راهنما برای کسانی نوشته شده که قصد خرید ملک در ترکیه دارند و تا امروز چیزی درباره داسک نشنیده‌اند. تا انتها می‌خوانید داسک چیست، هزینه آن در سال ۲۰۲۶ چقدر است، مراحل دریافتش چگونه است، و یک تغییر قانونی تازه که مستقیم روی روند خرید ملک اثر گذاشته است.

از اواخر مرداد ۱۴۰۵ قانونی درباره همین بیمه ابلاغ شده که قواعد بازی را برای هر خریدار ملکی در ترکیه عوض می‌کند. جزئیاتش را در ادامه همین مقاله می‌خوانید.

خلاصه در یک نگاه

• بیمه زلزله اجباری داسک برای هر واحد مسکونی و تجاری ثبت‌شده در ترکیه الزامی است و بدون آن، ثبت سند ملک در دفتر تاپو ممکن نیست.

• سقف پوشش بیمه داسک از اول شهریور ۱۴۰۵ (۱ سپتامبر ۲۰۲۶) به ۲٬۴۸۸٬۳۱۸ لیر ترکیه افزایش می‌یابد.

• از ۱۴ شهریور ۱۴۰۵، بیمه داسک دیگر به‌صورت خودکار هنگام فروش ملک به خریدار جدید منتقل نمی‌شود و خریدار باید بیمه‌نامه‌ای جداگانه به نام خودش تهیه کند.

• هزینه بیمه بر اساس متراژ ساختمان، نوع سازه و گروه خطر منطقه محاسبه می‌شود، نه بر اساس ارزش واقعی ملک.

• در اچ‌بی‌گروپ، دریافت بیمه داسک بخشی از فرایند رسمی خرید ملک برای مشتریانی است که ملک خود را از طریق این مجموعه خریداری می‌کنند.

 

نویسنده: ساسان ناطقی — کارشناس محتوا و سئوی اچ‌بی‌گروپ

تأییدشده توسط: حامد بناگر، فعال حوزه املاک و بنیان‌گذار اچ‌بی‌گروپ

بیمه زلزله اجباری داسک در ترکیه دقیقاً چیست؟

داسک (DASK) مخفف «کوروم سیگورتالاری آفت طبیعی» است؛ نهادی دولتی در ترکیه که فقط یک نوع بیمه ارائه می‌دهد: پوشش خسارت مستقیم زلزله به بدنه ساختمان. این بیمه شرکت خصوصی خاصی ندارد. همه شرکت‌های بیمه مجاز در ترکیه، بیمه‌نامه داسک را با نرخ ثابت و یکسان صادر می‌کنند، پس مقایسه قیمت بین شرکت‌ها برای این بیمه بی‌معناست.

این نهاد بعد از دو زلزله ویرانگر سال ۱۹۹۹ در مرمره و بولو-دوزجه شکل گرفت. طبق گزارشی که وبلاگ حقوقی Legal.com.tr درباره تاریخچه این قانون منتشر کرده، داسک با کارنامه‌قانونی شماره ۵۸۷ در ۲۷ آذر ۱۳۷۸ (۲۷ دسامبر ۱۹۹۹) تأسیس شد و از ۶ مهر ۱۳۷۹ (۲۷ سپتامبر ۲۰۰۰) بیمه زلزله برای ساختمان‌های واجد شرایط اجباری اعلام شد.

چرا داشتن این بیمه برای هر ملکی در ترکیه اجباری است؟

این بیمه اختیاری نیست. بدون بیمه‌نامه معتبر داسک، دفتر تاپو سند ملک را به نام خریدار جدید ثبت نمی‌کند. آب، برق و گاز هم بدون کد بیمه داسک وصل نمی‌شود. بانک‌های ترکیه هم برای هر وام مسکن، ارائه بیمه‌نامه داسک را شرط اول قرارداد می‌دانند.

خبر تازه: قانونی که چند روز پیش انتقال بیمه داسک هنگام خرید ملک را تغییر داد

تا همین چند هفته پیش، وقتی ملکی در ترکیه دست به دست می‌شد، بیمه داسک موجود روی آن ملک به‌صورت خودکار به مالک جدید منتقل می‌شد. این رویه دیگر برقرار نیست.

طبق گزارش Türkgün، در ۳۰ مرداد ۱۴۰۵ (۲۱ اوت ۲۰۲۶) مصوبه‌ای در روزنامه رسمی ترکیه منتشر شد که از ۱۴ شهریور ۱۴۰۵ (۵ سپتامبر ۲۰۲۶) اجرایی می‌شود؛ طبق آن، بیمه داسک همان لحظه‌ای که سند ملک در دفتر تاپو به نام خریدار جدید ثبت می‌شود، خودبه‌خود باطل خواهد شد. فروشنده برای روزهای باقی‌مانده تا پایان بیمه، مبلغ متناسب را پس می‌گیرد. خریدار هم موظف است پیش از حضور در دفتر تاپو، یک بیمه‌نامه کاملاً جدید و به نام خودش تهیه کرده باشد، و دفاتر تاپو از این پس همین موضوع را پیش از ثبت نهایی سند بررسی می‌کنند.

یک استثنا وجود دارد. اگر مالکیت ملک از طریق ارث منتقل شود، بیمه قبلی همچنان معتبر می‌ماند. وارث فقط باید ظرف ۱۵ روز از اطلاع‌یافتن از انتقال مالکیت، موضوع را به شرکت بیمه اطلاع دهد؛ شرکت بیمه هم موظف است ظرف ۲۴ ساعت مدرک به‌روزشده (ذیل‌نامه) صادر کند.

برای هر کسی که این روزها در حال خرید ملک در ترکیه است، این تغییر یعنی یک مرحله تازه در چک‌لیست خرید. نمی‌توان فرض کرد بیمه داسک فروشنده به‌طور خودکار پابرجا می‌ماند؛ باید از ابتدا برای بیمه‌نامه‌ای تازه اقدام کرد.

هزینه بیمه داسک در سال ۲۰۲۶ چقدر است و چگونه محاسبه می‌شود؟

هزینه بیمه داسک با فرمول ساده‌ای به دست می‌آید: بهای هر مترمربع بنا، ضربدر متراژ ناخالص ساختمان، ضربدر نرخ تعرفه‌ای که به نوع سازه و گروه خطر منطقه بستگی دارد. قیمت واقعی بازار ملک در این محاسبه هیچ نقشی ندارد. دو آپارتمان هم‌متراژ با یک نوع اسکلت، تقریباً همان مبلغ بیمه را می‌گیرند، حتی اگر قیمت فروششان چند برابر هم باشد.

طبق گزارش Sigorta Dünyası که در ۱۴ مرداد ۱۴۰۵ (۴ اوت ۲۰۲۶) منتشر شد، از اول شهریور ۱۴۰۵ (۱ سپتامبر ۲۰۲۶) نرخ‌های زیر برای بیمه‌نامه‌های جدید داسک اجرا می‌شود:

 

این افزایش حدود ۱.۵۲ درصد است و ماهانه بر اساس نرخ تورم رسمی ترکیه به‌روزرسانی می‌شود؛ رقم بالا فقط برای بیمه‌نامه‌های صادرشده از این تاریخ به بعد معتبر است.

نکته مهمی برای خریدارانی که ملکشان ارزشی بالاتر از سقف پوشش دارد وجود دارد: بیمه داسک فقط تا همین سقف را جبران می‌کند، نه بیشتر. برای آپارتمان‌های لوکس استانبول که قیمتشان معمولاً چند برابر این سقف است، این محدودیت در ادامه همین مقاله بازتر توضیح داده می‌شود.

طبق ابزار محاسبه آنلاین Hesaplama.net، دو تخفیف رسمی هم روی این نرخ اعمال می‌شود: تمدید بیمه ظرف ۳۰ روز از تاریخ انقضا، ۲۰ درصد تخفیف دارد؛ ساختمان‌های حداکثر سه‌طبقه هم ۱۰ درصد تخفیف می‌گیرند.

نرخ تعرفه دقیق بر اساس گروه خطر منطقه‌ای که ملک در آن قرار دارد هم تعیین می‌شود؛

مراحل دریافت یا تمدید بیمه داسک، گام‌به‌گام

گرفتن بیمه داسک برای کسی که همان روز در دفتر تاپو حضور دارد، فرایند نسبتاً کوتاهی است:

۱. شماره مالیاتی ترکیه و کد ملی یا شماره اقامت آماده باشد.

۲. آدرس دقیق ملک و اطلاعات فنی ساختمان — سال ساخت، تعداد طبقات، نوع اسکلت، متراژ ناخالص از سند یا کروکی ملک استخراج شود.

۳. یکی از شرکت‌های بیمه مجاز یا نماینده رسمی داسک، بر اساس همین اطلاعات، بیمه‌نامه را صادر کند.

۴. مبلغ بیمه پرداخت و کد بیمه دریافت شود؛ همین کد را دفتر تاپو در روز ثبت سند استعلام می‌گیرد.

۵. بیمه‌نامه هر سال، حداکثر تا ۳۰ روز پیش از تاریخ انقضا، تمدید شود تا مشمول تخفیف تمدید زودهنگام هم بشود.

تمام این مراحل امروز به‌صورت آنلاین و از طریق سامانه e-Devlet یا مستقیماً از شرکت‌های بیمه هم قابل انجام است. نیازی به مراجعه حضوری جداگانه نیست، مگر این‌که ملک تازه خریداری‌شده و صدور بیمه هم‌زمان با ثبت سند در تاپو باشد.

نکاتی که خریداران ایرانی و غیرمقیم باید درباره داسک بدانند

بخش بزرگی از خریداران ایرانی ملک در استانبول، روز خرید را در ترکیه حضور دارند اما هنوز شماره مالیاتی یا حساب بانکی ترکیه ندارند؛ دو چیزی که برای صدور مستقل بیمه داسک لازم است. در پرونده‌های خریدی که با هدایت یک تیم محلی پیش می‌رود، معمولاً همین دو مورد در همان روز یا روز قبل از ثبت سند، و به‌صورت موازی با مراحل دیگر خرید، انجام می‌شود؛ نه به‌عنوان یک کار جداگانه بعد از تحویل ملک.

نکته دیگری که کمتر گفته می‌شود این است: صدور بیمه داسک نیازی به حضور فیزیکی مالک ندارد. این کار از طریق وکالت‌نامه رسمی  همان وکالتی که اغلب برای خود فرایند خرید هم تنظیم می‌شود — هم قابل انجام است. این موضوع به‌خصوص برای خریدارانی که امکان سفر به ترکیه برای امضای سند را ندارند اهمیت دارد.

در اچ‌بی‌گروپ، این بخش از فرایند  یعنی هماهنگی صدور بیمه داسک هم‌زمان با ثبت سند  تنها برای مشتریانی انجام می‌شود که ملک خود را از طریق این مجموعه خریداری کرده‌اند. این خدمت به‌صورت مستقل، برای املاکی که از منابع دیگر خریداری شده‌اند، ارائه نمی‌شود.

اگر هنوز در مرحله انتخاب ملک یا بررسی مدارک خرید هستید، تیم مشاوره اچ‌بی‌گروپ می‌تواند پیش از رسیدن به روز ثبت سند، چک‌لیست کامل مدارک  از جمله بیمه داسک  را همراه شما بررسی کند.

تفاوت بیمه داسک با بیمه تکمیلی مسکن؛ کدام را واقعاً نیاز دارید؟

داسک فقط یک نوع خسارت را پوشش می‌دهد: آسیب مستقیم زلزله به اسکلت و بدنه ساختمان، تا سقف ۲٬۴۸۸٬۳۱۸ لیر. این بیمه اثاثیه داخل خانه، آتش‌سوزی، سرقت، ترکیدگی لوله یا خسارت‌های ناشی از سیل و طوفان را پوشش نمی‌دهد. برای بسیاری از خریداران ملک در استانبول که آپارتمانی با ارزش چند برابر سقف پوشش داسک خریده‌اند، همین یک بیمه به‌تنهایی کافی نیست.

بیمه تکمیلی مسکن یک محصول کاملاً جداگانه و اختیاری است که همین شکاف را پر می‌کند. هم مابه‌التفاوت ارزش واقعی ملک تا سقف داسک را پوشش می‌دهد، هم ریسک‌های دیگری مثل آتش‌سوزی و سرقت را.

 

برای آپارتمانی که ارزش بازار آن چند برابر سقف داسک است، نداشتن بیمه تکمیلی یعنی در بدترین سناریو، فقط بخش کوچکی از خسارت واقعی جبران خواهد شد.

اشتباهات رایجی که خریداران ملک درباره بیمه داسک مرتکب می‌شوند

سه اشتباه بیشترین تکرار را در پرونده‌های خرید ملک دارند. اول، فرض این‌که بیمه داسک فروشنده به‌طور خودکار به نام خریدار جدید ادامه پیدا می‌کند؛ طبق مقررات تازه‌ای که از ۱۴ شهریور ۱۴۰۵ اجرایی شده، این فرض دیگر درست نیست. دوم، اشتباه‌گرفتن بیمه داسک با بیمه تکمیلی مسکن و این تصور که سقف پوشش داسک، کل ارزش ملک را جبران می‌کند. سوم، تأخیر در آماده‌کردن شماره مالیاتی ترکیه که باعث می‌شود صدور بیمه در آخرین لحظه و با عجله انجام شود.

در تجربه‌ای که در فرایندهای خرید مشاهده می‌شود، بیشترین تأخیر روز ثبت سند معمولاً از همین نکته سوم ناشی می‌شود، نه از خود فرایند صدور بیمه که معمولاً چند ساعت بیشتر طول نمی‌کشد.

سؤالات متداول

آیا بیمه داسک هزینه بازسازی کامل خانه بعد از زلزله را پوشش می‌دهد؟

خیر. بیمه داسک فقط تا سقف مشخصی — ۲٬۴۸۸٬۳۱۸ لیر از ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ — پرداخت می‌کند و برای ملک‌های گران‌قیمت‌تر، این مبلغ معمولاً کل هزینه بازسازی را پوشش نمی‌دهد.

آیا اثاثیه داخل خانه هم تحت پوشش بیمه داسک است؟

خیر. بیمه داسک فقط اسکلت و بدنه ساختمان را پوشش می‌دهد و برای پوشش اثاثیه باید بیمه تکمیلی مسکن جداگانه‌ای تهیه شود.

آیا می‌توان بیمه داسک را از خارج از ترکیه و بدون حضور فیزیکی گرفت؟

بله. با وکالت‌نامه رسمی که به شخص یا مجموعه‌ای در ترکیه اختیار انجام این کار را می‌دهد، صدور بیمه داسک بدون حضور فیزیکی مالک هم امکان‌پذیر است.

بیمه داسک هر چند وقت یک‌بار باید تمدید شود؟

بیمه داسک سالانه است و باید هر سال، ترجیحاً تا ۳۰ روز پیش از تاریخ انقضا، برای بهره‌مندی از تخفیف تمدید زودهنگام، دوباره صادر شود.

اگر ملکی که خریداری کرده‌ام بیمه داسک نداشته باشد، چه اتفاقی می‌افتد؟

بدون بیمه‌نامه معتبر داسک به نام خریدار جدید، دفتر تاپو اجازه ثبت رسمی سند ملک را نمی‌دهد؛ به همین دلیل این بیمه باید پیش از یا هم‌زمان با روز ثبت سند آماده باشد.

جمع‌بندی و مشاوره خرید

خرید ملک در ترکیه، فراتر از انتخاب واحد و مذاکره قیمت، شامل چند مرحله اداری و قانونی است که بیمه داسک فقط یکی از آن‌هاست؛ و قوانین مربوط به همین بیمه، درست در همین روزها هم در حال تغییرند.

اچ‌بی‌گروپ برای مشتریانی که خرید ملک در استانبول را از طریق این مجموعه انجام می‌دهند، این مراحل — از جمله دریافت بیمه داسک و ثبت سند — را هماهنگ می‌کند. این خدمت به‌طور مستقل، برای املاک خریداری‌شده از منابع دیگر ارائه نمی‌شود.

اگر قصد خرید ملک در استانبول یا مسیر شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری ملکی را دارید، برای مشاوره خرید با تیم اچ‌بی‌گروپ در تماس باشید.

منابع

Legal.com.tr، توضیح مبنای قانونی و تاریخچه بیمه زلزله اجباری داسک (کارنامه‌قانونی شماره ۵۸۷)، بازیابی در ۱ شهریور ۱۴۰۵، https://legal.com.tr/blog/genel/zorunlu-deprem-sigortasi-dask-policesi/

Sigorta Dünyası، افزایش سقف پوشش و نرخ بیمه داسک از سپتامبر ۲۰۲۶، منتشرشده ۴ اوت ۲۰۲۶، بازیابی در ۱ شهریور ۱۴۰۵، https://www.sigortadunyasi.com.tr/2026/08/04/daskta-azami-teminat-tutari-eylul-ayinda-249-milyon-tlye-yukseldi/

Türkgün، لغو انتقال خودکار بیمه داسک در معاملات ملکی، روزنامه رسمی ۲۱ اوت ۲۰۲۶، بازیابی در ۱ شهریور ۱۴۰۵، https://www.turkgun.com/ekonomi/dask-devri-kaldirildi-tapu-satislarinda-yeni-dask-kurallari-resmi-gazetede/393807

Hesaplama.net، تخفیف‌های تمدید زودهنگام و ساختمان کم‌طبقه بیمه داسک، بازیابی در ۱ شهریور ۱۴۰۵، https://dask-sigortasi.hesaplama.net/

 

مهاجرت و زندگی در استانبول