راهنمای جامع اخذ اقامت ترکیه با خرید ملک در سال 2025 (قوانین جدید 200 هزار دلاری)

رویای زندگی در همسایگی ایران و اخذ اقامت ترکیه با خرید ملک، همواره گزینه‌ای جذاب برای سرمایه‌گذاران ایرانی بوده است؛ اما اگر هنوز بر اساس شنیده‌های قدیمی یا وب‌سایت‌های به‌روز نشده تصور می‌کنید با خرید یک آپارتمان معمولی 75 هزار دلاری می‌توانید کارت اقامت (کیملیک) دریافت کنید، دست نگه دارید!

قوانین مهاجرتی ترکیه در سال 2025 دستخوش تغییرات اساسی شده است. طبق آخرین بخشنامه اداره مهاجرت، شرط دریافت اقامت قابل تمدید، خرید ملکی با حداقل ارزش 200,000 دلار آمریکا است. عدم آگاهی از این تغییر مهم و یا خرید ملک در "مناطق ممنوعه"، می‌تواند منجر عدم دریافت اقامت شود. در این راهنمای جامع، ما تمام جزئیات قانون جدید، تفاوت‌های حیاتی آن با شهروندی 400 هزار دلاری و لیست مناطق مجاز را بررسی می‌کنیم تا با خیالی آسوده و اطلاعاتی دقیق، قدم در مسیر مهاجرت بگذارید.

شرایط جدید اخذ اقامت ترکیه با خرید ملک (قانون 200,000 دلار)

تا پیش از 16 اکتبر 2023، سرمایه‌گذاران می‌توانستند با خرید ملکی به ارزش 75,000 دلار در شهرهای بزرگ (مثل استانبول و آنتالیا) و 50,000 دلار در شهرهای کوچک، اقامت ترکیه را دریافت کنند. اما این قانون اکنون منسوخ شده است.

طبق بخشنامه‌های جدید اداره مهاجرت برای سال 2025، اگر هدف شما دریافت اقامت ملکی (Taşınmaz Mal İkamet İzni) است، ملک خریداری شده باید شرایط زیر را داشته باشد:

1. شرط ارزش 200,000 دلاری در سند و گزارش کارشناسی

نکته کلیدی اینجاست که فقط «قیمت خرید واقعی» یا پولی که شما به فروشنده می‌دهید ملاک نیست. برای دریافت اقامت، ارزش ملک باید در سه سند مهم حداقل معادل 200,000 دلار آمریکا ثبت شود:

1. سند ملکی (Tapu): قیمتی که در پشت سند تاپو درج می‌شود.

2. گزارش کارشناسی (Ekspertiz Raporu): قیمتی که کارشناس رسمی دولت تعیین می‌کند.

3. فیش واریزی بانکی: مبلغی که از طریق بانک به حساب فروشنده منتقل شده است.

⚠️ هشدار مهم: اگر شما ملکی را به قیمت 250,000 دلار از بازار بخرید، اما کارشناس شهرداری ارزش واقعی آن را 180,000 دلار تخمین بزند، اداره مهاجرت به شما اقامت نمی‌دهد. به این اختلاف قیمت «گپ اکسپرتیز» می‌گویند که در خرید ملک دست‌دوم بسیار رایج است.

 

2. گزارش اکسپرتیز (Ekspertiz Raporu) چیست و چرا حیاتی است؟

گزارش اکسپرتیز یا گزارش ارزش‌گذاری، سندی است که توسط یک کارشناس قسم‌خورده و مستقل (مورد تایید سازمان SPK ترکیه) تهیه می‌شود. این کارشناس ملک را بازدید کرده و بر اساس سن بنا، متراژ، موقعیت و امکانات، ارزش واقعی و قانونی آن را تعیین می‌کند.

• هدف دولت ترکیه: جلوگیری از فرار مالیاتی و جلوگیری از قیمت‌گذاری‌های کاذب برای اخذ اقامت.

• نکته طلایی: قبل از اینکه پای قرارداد بروید و بیعانه سنگین پرداخت کنید، حتماً از فروشنده بخواهید که گزارش اکسپرتیز ملک را به شما نشان دهد یا شرط کنید که "قرارداد منوط به کارشناسی بالای 200 هزار دلار است".

3. شرط مسکونی بودن ملک

ملکی که برای اقامت خریداری می‌شود حتماً باید کاربری مسکونی (Konut) داشته باشد. خرید زمین، مغازه یا املاک تجاری در اکثر موارد منجر به صدور اقامت ملکی نمی‌شود. همچنین ملک باید دارای "اسکان" (Iskan) یا پایان‌کار باشد تا قابل سکونت بودن آن تایید شود.

مناطق ممنوعه برای اخذ اقامت (محله‌های بسته)

نکته بسیار مهمی که بسیاری از خریداران از آن غافل می‌شوند، این است که داشتن ملک 200 هزار دلاری به تنهایی تضمین‌کننده اقامت نیست؛ موقعیت مکانی ملک شما نیز تعیین‌کننده است.

از جولای 2022، دولت ترکیه برای کنترل تراکم جمعیت مهاجران، ثبت‌نام اقامت جدید در بیش از 1169 محله در سراسر ترکیه (از جمله مناطق پرطرفداری در استانبول مثل فاتح و بخش‌هایی از اسنیورت، شیشلی و بی‌اوغلو) را ممنوع اعلام کرد.

هشدار: اگر در این مناطق ممنوعه ملکی بخرید، حتی با ارزش‌های میلیونی، اداره مهاجرت برای شما اقامت صادر نمی‌کند و صرفاً صاحب سند ملک خواهید شد بدون اجازه اقامت.

از آنجایی که لیست این محله‌ها ممکن است تغییر کند و شامل جزئیات زیادی است، پیشنهاد می‌کنیم قبل از هرگونه بازدید ملک، حتماً لیست کامل و به‌روز مناطق بسته را در لینک زیر بررسی کنید:

⛔️ مناطق ممنوعه استانبول جهت خرید ملک و دریافت اقامت ترکیه را مطالعه نمایید.

مراحل گام‌به‌گام دریافت اقامت ملکی ترکیه

پروسه خرید ملک و تبدیل آن به کارت اقامت (کیملیک)، مراحل اداری مشخصی دارد که باید به ترتیب طی شوند. هرگونه اشتباه در این مراحل (به‌ویژه در مرحله انتقال پول) می‌تواند منجر به رد شدن درخواست اقامت شما شود.

1. دریافت کد مالیاتی و افتتاح حساب

اولین قدم، دریافت "شماره مالیاتی" (Vergi Numarası) از اداره مالیات ترکیه است که معمولاً به‌صورت آنلاین یا حضوری و رایگان انجام می‌شود. با داشتن این کد و پاسپورت، می‌توانید در یکی از بانک‌های ترکیه (مانند زراعت بانک یا ایش بانک) حساب باز کنید تا پول خرید ملک را انتقال دهید.

2. انتخاب ملک و گزارش کارشناسی

پس از انتخاب خانه در مناطق مجاز، کارشناس رسمی دولت ملک را بازدید کرده و گزارش اکسپرتیز را صادر می‌کند. همانطور که گفته شد، عدد درج شده در این گزارش باید بالای 200,000 دلار باشد.

3. انتقال سند (Tapu)

با در دست داشتن گزارش کارشناسی، برگه DAB و مدارک شناسایی، در اداره ثبت اسناد و املاک (Tapu ve Kadastro) حاضر شده و سند ملک به نام شما منتقل می‌شود.

4. دریافت بیمه و نوبت راندوو (Randevu)

بعد از گرفتن سند، باید یک بیمه درمانی (Sigorta) یک‌ساله تهیه کنید. سپس وارد سامانه اداره مهاجرت (e-ikamet) شده، فرم درخواست اقامت را پر کرده و برای مصاحبه (راندوو) نوبت بگیرید.

5. مصاحبه و دریافت کارت کیملیک

در روز تعیین شده با تمام مدارک (اصل سند، بیمه، پاسپورت، عکس بیومتریک و...) به اداره مهاجرت می‌روید. پس از تایید افسر پرونده، کارت اقامت شما صادر و معمولاً ظرف 2 تا 4 هفته به آدرس شما پست می‌شود.

تفاوت اقامت ملکی با شهروندی ترکیه (پاسپورت) چیست؟

بسیاری از سرمایه‌گذاران، مفاهیم «اقامت» (Residence) و «شهروندی» (Citizenship) را با هم اشتباه می‌گیرند. در حالی که هر دو با خرید ملک آغاز می‌شوند، اما از نظر حقوقی، هزینه و مزایا دو دنیای کاملاً متفاوت هستند.

در جدول زیر، تفاوت‌های اصلی این دو روش را بر اساس قوانین سال 2025 مقایسه کرده‌ایم:

1. مسیر اقامت (200 هزار دلار)

این گزینه مناسب کسانی است که قصد دارند در ترکیه زندگی کنند اما فعلاً نمی‌خواهند هزینه 400 هزار دلاری را بپردازند.

• مزیت: دریافت کارت کیملیک برای خود و خانواده (همسر و فرزندان زیر 18 سال).

• محدودیت: این اقامت به خودی خود منجر به پاسپورت نمی‌شود (مگر با 5 سال حضور مداوم و رعایت شرایط خاص). همچنین اگر ملک را بفروشید، اقامت شما تمدید نخواهد شد.

2. مسیر شهروندی (400 هزار دلار)

 خرید ملک حداقل 400 هزار دلاری سریع‌ترین راه برای شهروندی ترکیه و  دریافت پاسپورت قرمز ترکیه است.

• مزیت: شما و خانواده‌تان دقیقاً از حقوق یک شهروند ترک برخوردار می‌شوید. مهمترین مزیت این است که سرمایه شما فقط 3 سال درگیر است و بعد از آن می‌توانید ملک را بفروشید و پاسپورت خود را حفظ کنید.