آمار فروش مسکن در استانبول، جولای ۲۰۲۶ کاهش فروش ملک در استانبول افزایش خریداران ایرانی

قیمت‌ها در استانبول باز هم بالا رفته‌اند. اما آمار فروش مسکن در استانبول برای ژوئیه ۲۰۲۶ یک نکته عجیب هم دارد: تعداد کل معاملات کاهش پیدا کرده، در حالی که قیمت هر متر همچنان رشد دو رقمی را ثبت می‌کند.

این گزارش دقیقاً برای کسی نوشته شده که می‌خواهد بداند الان زمان مناسبی برای خرید ملک در استانبول است یا نه. عدد رشد قیمت به‌تنهایی کافی نیست. باید دید چقدرش واقعی است و چقدرش فقط اثر تورم لیر.

این تفاوت مهم است. تیم HB Group هر ماه همین اعداد رسمی را کنار قیمت واقعی پروژه‌های زنده‌اش می‌گذارد تا مشخص شود این رشد چه معنایی برای یک خریدار ایرانی دارد، مخصوصاً کسی که هدفش رسیدن به سقف ۴۰۰ هزار دلاری شهروندی ترکیه است.

خلاصه در یک نگاه

• در ژوئیه ۲۰۲۶، کل مسکن فروخته‌شده در ترکیه با ۱۷ درصد کاهش نسبت به سال قبل به ۱۲۳ هزار و ۶۰۳ واحد رسید؛ طبق داده رسمی TÜİK.
• استانبول با ۸۸۹ فروش به خارجی‌ها، پرفروش‌ترین استان ترکیه برای خریداران خارجی در ژوئیه ۲۰۲۶ بوده است.
• قیمت مسکن استانبول طبق شاخص بانک مرکزی ترکیه (TCMB) در ژوئیه ۲۰۲۶ نسبت به سال قبل ۲۷.۷ درصد رشد اسمی داشته است.
• ایرانی‌ها در نیمه اول ۲۰۲۶ رتبه اول خریداران خارجی ملک را در خودِ استانبول داشته‌اند؛ طبق گزارش شرکت ارزیابی EVA Gayrimenkul.
• سه پروژه فعال HB Group همین حالا بین ۴۰۰ تا ۴۲۰ هزار دلار قیمت دارند؛ دقیقاً در بازه سقف سرمایه‌گذاری شهروندی ترکیه.

 

نویسنده محتوا : علی محمودی | متخصص حوزه املاک استانبول در تیم HB Group.

چند واحد مسکونی در استانبول در ژوئیه ۲۰۲۶ فروخته شد؟

 در ژوئیه ۲۰۲۶، سازمان آمار ترکیه (TÜİK) گزارش داد فروش کل مسکن در سراسر کشور با ۱۷ درصد کاهش نسبت به مدت مشابه سال قبل به ۱۲۳ هزار و ۶۰۳ واحد رسیده است. این افت عمدتاً از سمت واحدهای دست دوم آمده. فروش دست دوم ۲۰.۸ درصد کم شده و به ۸۱ هزار و ۷۴ واحد رسیده، در حالی که فروش دست اول (نوساز) تنها ۸.۶ درصد افت کرده و روی ۴۲ هزار و ۵۲۹ واحد ایستاده است.

نکته‌ای که در پس این افت کلی پنهان است، رفتار متفاوت خریداران وام‌گیرنده است. فروش‌های دارای وام مسکن در همین ماه ۲۳.۷ درصد رشد کرده و به ۲۳ هزار و ۸۸۸ واحد رسیده است؛ یعنی کسانی که همچنان وام می‌گیرند، بیشتر شده‌اند، اما کسانی که با نقد وارد بازار می‌شدند، عقب‌نشینی کرده‌اند.

استانبول از این قاعده مستثناست. سهم استانبول از کل معاملات مسکن ترکیه در سال ۲۰۲۶ حدود ۱۸ درصد است؛ یعنی همچنان نقدشونده‌ترین بازار مسکن کشور محسوب می‌شود، همان‌طور که در لیست به‌روز آپارتمان‌های استانبول هم قابل مشاهده است

خریداران خارجی چه کسانی بودند؟ ایران کجای این آمار است؟

 

فروش مسکن به خارجی‌ها در سراسر ترکیه در ژوئیه ۲۰۲۶ به ۲ هزار و ۱۲۰ واحد رسید که ۱.۹ درصد بیشتر از سال قبل بود، طبق داده رسمی TÜİK. روسیه با ۳۹۴ خرید در صدر ملیت‌ها قرار گرفت. ایران با ۱۸۹ خرید دوم شد و اوکراین با ۱۴۵ خرید سوم.

اما این رتبه‌بندی کشوری تصویر کامل را نشان نمی‌دهد. وقتی فقط به خودِ استانبول نگاه می‌کنیم، تصویر عوض می‌شود. طبق گزارش شرکت ارزیابی EVA Gayrimenkul Değerleme که در ژوئیه ۲۰۲۶ منتشر شد، فروش مسکن به خارجی‌ها در استانبول در نیمه اول سال ۲۰۲۶ با ۱۴.۴ درصد رشد به ۴ هزار و ۴۲۰ واحد رسیده و در همین بازه، ایرانی‌ها رتبه اول خریداران خارجی خودِ استانبول بوده‌اند، پیش از چین، فلسطین، روسیه و عراق.

استانبول به‌تنهایی هم پرفروش‌ترین استان ترکیه برای خریداران خارجی است. در ژوئیه ۲۰۲۶، ۸۸۹ خانه از کل خریدهای خارجی کشور در همین شهر ثبت شده که رتبه اول را به آنتالیا با ۶۶۱ خرید نداده است. کسی که به دنبال شهروندی ترکیه از طریق ملک است، همین دو رقم را باید کنار هم بگذارد: استانبول هم بیشترین حجم را دارد، هم بیشترین سهم ایرانی را.

رشد اسمی در برابر رشد واقعی قیمت مسکن استانبول

بانک مرکزی ترکیه (TCMB) شاخص قیمت مسکن (Konut Fiyat Endeksi) را برای ژوئیه ۲۰۲۶ اعلام کرده است. طبق این گزارش، قیمت مسکن استانبول نسبت به یک ماه قبل ۲.۷ درصد و نسبت به سال قبل ۲۷.۷ درصد به‌صورت اسمی رشد کرده است.

نکته: رشد اسمی یعنی رشد به لیر ترکیه، بدون در نظر گرفتن تورم. برای کسی که با دلار یا تومان خرید می‌کند، این عدد به‌تنهایی گمراه‌کننده است.

در سطح کل کشور، همین شاخص رشد اسمی سالانه ۲۵ درصدی را نشان می‌دهد، اما وقتی تورم مصرف‌کننده کم می‌شود، رشد واقعی منفی ۵.۱ درصد به دست می‌آید. به زبان ساده، کسی که ملکش را فقط به لیر نگه داشته، در یک سال گذشته قدرت خرید واقعی از دست داده، نه اینکه سود کرده باشد.

این دقیقاً جایی است که خریدار ارزی (دلار یا یورو) در موقعیت متفاوتی قرار می‌گیرد. چون رشد قیمت لیری بخش بزرگی‌اش از تورم می‌آید، خریدار دلاری معمولاً همان ملک را با قیمتی نزدیک‌تر به ارزش واقعی بازار به دست می‌آورد، نه با یک حباب قیمتی تورمی.

این رشد یعنی چه برای رسیدن به سقف ۴۰۰ هزار دلاری شهروندی؟

همین حالا، سه پروژه فعال HB Group دقیقاً در بازه سقف سرمایه‌گذاری شهروندی ترکیه قیمت دارند. یک واحد یک‌خوابه ۸۰ متری در اسکودار با ۴۲۰ هزار دلار، یک واحد یک‌خوابه در ماسلاک ساریر با ۴۰۴ هزار دلار، و پروژه توناپارک در آتاشهیر با دقیقاً ۴۰۰ هزار دلار، هر سه در بازار فروش موجودند.

این سه نمونه نشان می‌دهند رسیدن به سقف ۴۰۰ هزار دلاری دیگر به معنی یک واحد کوچک لوکس در بشیکتاش نیست. با رشد قیمت امسال، همین بودجه امروز یک واحد استاندارد یک‌خوابه در مناطق میان‌رده اروپایی یا آسیایی استانبول را پوشش می‌دهد، نه یک آپارتمان بزرگ در بهترین نقطه شهر.

کسی که بودجه‌اش دقیقاً روی این خط است، باید شرایط اقامت و شهروندی ترکیه را هم کنار این اعداد بخواند، چون تفاوت این دو مسیر مستقیماً روی انتخاب منطقه و نوع ملک اثر می‌گذارد.

	ژوئیه	ژانویه-ژوئیه
کل فروش بر اساس وضعیت فروش	۱۲۳،۶۰۳	۱۴۸،۹۳۹
فروش نوساز	۴۲،۵۲۹	۴۶،۵۱۴
فروش دست دوم	۸۱،۰۷۴	۱۰۲،۴۲۵
کل فروش بر اساس نوع فروش	۱۲۳،۶۰۳	۱۴۸،۹۳۹
فروش با وام بانکی	۲۳،۸۸۸	۱۹،۳۱۵
سایر فروش ها	۹۹،۷۱۵	۱۲۹،۶۲۴

کدام مناطق استانبول بیشترین اقبال خریداران خارجی را داشت؟

طبق همان گزارش EVA Gayrimenkul، سه منطقه‌ای که بیشترین تعداد خرید خارجی را در استانبول ثبت کردند، اسن‌یورت، بیلیک‌دوزو و باغچیلار بودند. باشاک‌شهیر و کوچوک‌چکمجه هم در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند.

هشدار: باغچیلار یکی از مناطقی است که اداره مهاجرت ترکیه ثبت اقامت جدید در آن را متوقف کرده است. خرید ملک در باغچیلار کاملاً قانونی است و همچنان می‌تواند مسیر شهروندی را باز کند، اما اگر هدف شما گرفتن اقامت است، نه شهروندی، باید فهرست کامل مناطق ممنوعه استانبول برای اخذ اقامت را قبل از خرید بررسی کنید.

همین یک نکته، بین خریداری که فقط دنبال سود سرمایه است و خریداری که هدفش اقامت است، مسیر را کاملاً جدا می‌کند.

جمع‌بندی: الان زمان مناسبی برای خرید است؟

جواب کوتاه این است که به هدف خریدار بستگی دارد. خریدار نقدیِ دلاری یا یورویی از کاهش تقاضای وام‌محور سود می‌برد، چون رقابت کمتر شده و قدرت چانه‌زنی بالاتر رفته است؛ اما کسی که فقط دنبال سود سریع لیری است، باید همان رقم منفی ۵.۱ درصدی رشد واقعی را جدی بگیرد.

اعداد این ماه یک چیز را روشن می‌کنند: حجم معاملات کم شده، اما تمرکز خریداران خارجی و به‌خصوص ایرانی روی استانبول، همچنان بالاست.

سؤالات متداول

آیا رشد ۲۷.۷ درصدی قیمت مسکن استانبول در ژوئیه ۲۰۲۶ یعنی قیمت واقعی هم همین‌قدر بالا رفته؟ این رشد اسمی و به لیر ترکیه است. رشد واقعی تعدیل‌شده با تورم در سطح کشور طبق داده TCMB منفی ۵.۱ درصد بوده است.

چرا با وجود کاهش کلی فروش مسکن در ترکیه، فروش به ایرانی‌ها همچنان بالاست؟ افت ۱۷ درصدی ژوئیه ۲۰۲۶ عمدتاً مربوط به خریداران داخلی وام‌گیرنده است، در حالی که خریداران ایرانی معمولاً به‌صورت نقدی خرید می‌کنند و کمتر تحت‌تأثیر نرخ بهره بانکی قرار دارند.

خرید ملکی زیر ۴۰۰ هزار دلار هم می‌تواند به سقف شهروندی برسد؟ مجموع ارزش چند ملک ثبت‌شده به نام یک نفر در تاپو هم می‌تواند این سقف را پوشش دهد، به شرطی که مجموع آن‌ها از ۴۰۰ هزار دلار کمتر نباشد.

چرا باغچیلار با وجود محبوبیت بالا در بین خریداران خارجی، برای اقامت مناسب نیست؟ باغچیلار یکی از مناطقی است که اداره مهاجرت ترکیه ثبت اقامت جدید در آن را متوقف کرده، هرچند خرید ملک در این منطقه همچنان کاملاً قانونی است.

این گزارش هر چند وقت به‌روز می‌شود؟ این گزارش ماهانه است و هر بار بلافاصله بعد از انتشار بولتن رسمی TÜİK و TCMB به‌روزرسانی می‌شود.

اگر بودجه شما نزدیک به یکی از این سه رقم است، کارشناسان HB Group می‌توانند لیست کامل واحدهای موجود در همین بازه را رایگان و بدون تعهد برایتان ارسال کنند؛ همین حالا تماس بگیرید تا مشخص شود کدام منطقه با هدف شما (سرمایه‌گذاری، اقامت یا شهروندی) بیشتر همخوانی دارد. این گزارش ماه بعد با داده تازه به‌روزرسانی می‌شود، اما قیمت پروژه‌های موجود ممکن است زودتر از آن تغییر کند.

منابع

• Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK)، Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri Temmuz 2026، بازیابی در ۳۰ اوت ۲۰۲۶، https://www.gayrimenkulhaber.com/satis/2026-temmuz-ayinda-123-603-konut-satildi/
• Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK)، گزارش فروش مسکن به خارجی‌ها بر اساس استان، Temmuz 2026، بازیابی در ۳۰ اوت ۲۰۲۶، https://www.gazeteilksayfa.com/yabancinin-konut-tercihi-belli-oldu-listede-ankara-da-var-308919h.htm
• Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB)، Konut Fiyat Endeksi، Temmuz 2026، بازیابی در ۳۰ اوت ۲۰۲۶، https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/tr/tcmb+tr/main+menu/istatistikler/reel+sektor+istatistikleri/konut+fiyat+endeksi/
• EVA Gayrimenkul Değerleme، گزارش سرمایه‌گذاری خارجی در املاک استانبول، نیمه اول ۲۰۲۶، بازیابی در ۳۰ اوت ۲۰۲۶، https://emlakkulisi.com/yabanciya-gayrimenkul-satisinda-istanbul-lider/828223

اخبار ملکی